【首席说】中原地产张大伟：房地产行业复苏稳中有序，四季度成交

01　　房地产开发投资全面复苏，部分城市土地价格达历史高点 　　金融界：数据显示，全国房地产开发投资额同比增速已保持了连续4个月同比为正的态势，1-9月份的数据增至为5.6%。在疫情防控常态化的背景下，增速转正是否表明全国房地产的开发投资已全面恢复正常？　　张大伟：从整体来看，疫情影响逐渐过去，多个城市集中井喷卖地，土地市场成交额持续上升，房价受到疫情影响的时期基本全面结束。截至日前50大城市年内卖地超过3.13万亿，同比2019年同期上涨幅度高达17.9%。经合计，出现了上海、武汉两个2000亿城市，北京、南京，武汉、广州等7个千亿年内卖地城市。均刷新历史同期记录。另外还有13个城市卖地超过500亿，累计42个城市卖地超过200亿。目前全国房地产的开发投资已经开始全面复苏，从南到北开工也逐渐正常，土地溢价率上行主要体现了部分城市，虽然整体土地市场地价依然未全面上涨，但部分城市部分土地的价格已经达到了历史高点。　　02　　楼市活跃度明显提升，市场成交量有望继续冲高　　金融界：7-9月，全国商品房销售均价分别为10211元/平方米、10448元/ 平方米和10063元/平方米，已经连续三个月突破了万元水平。这一数据是符合预期的吗？未来的走势会如何？　　张大伟：5-10月全国主要城市的市场成交量相比一季度有明显复苏，网签成交量平均同比上涨了20%，各地市场继续复苏，目前看大部分城市已经逐渐恢复到了疫情前的平均水平。从趋势看，从南到北逐渐复苏，成交量有望在三季度继续回升。整体而言全国南部城市相比北部区域更早复苏，跌幅也比北部城市要低。　　从全国70大城市房价数据看，9月新建住宅有55个城市城市房价上涨，超过了2019年的金九银十，但相比5-8月份有所减少。2019年9月新建住宅有53城市房价上涨，二手房有40城市房价上涨。2020年9月的二手房70城市房价数据，上涨城市50个，这是最近2年来的最高位，17个城市的二手房价格下调也是最少。从市场走势看，当下大部分城市依然处于上涨过程中，但计算平均上涨速度，相比8月有所放缓。　　从目前市场趋势看，当下房价依然处于高位中，楼市的活跃度明显提升，预计下半年市场有望继续冲高，从销售额同比跌幅看，按照5-9月份单月上涨数据看，全年楼市成交数据有望接近或者超过2019年创造的历史记录。可以肯定的是，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将继续持续升温。　　03　　楼市调控政策以“稳”为主，金九银十市场将继续上行　　金融界：整体来看，当下房价依然处于高位中，请问房价涨幅出现放缓的原因主要有哪些呢？　　张大伟：从市场走势看，当下大部分城市依然处于上涨过程中，但计算平均上涨速度，相比8月有所放缓。我个人认为房价涨幅出现放缓的原因主要有以下几点：首先，调控政策升级，上半年全面刺激，下半年特别是7月份截止金九银十已经累计出现了27城市收紧政策，虽然力度不一，不论是中央部委包括央行都以收紧为主。对于市场的影响，特别是对于新建住宅的影响逐渐出现，很多城市的新建住宅限价政策影响了新建住宅价格。所以整体9月份数据，新建住宅价格涨幅放缓速度超过了二手房。其次，市场供应量增加，大部分企业销售都抓紧金九银十增加供应，部分企业也出现了促销行为。需要注意的是，房价依然在全面上涨，楼市调控政策基本以“稳”楼市为主，部分城市虽然出现了刺激市场的政策被收回，但对于市场的影响并没有出现全面转向，金九银十市场将继续上行。　　04　　华东华南楼市出现热盘，投资属性相对较高　　金融界：从区域分布来看，目前高房价的城市主要集中在华南、华东地区，对于形成此区域分布的影响因素您怎么看？　　张大伟：当下市场部分区域的确出现了热盘，看房人数量相比之前有明显上升。分化持续，热点城市集中在华东华南，20多个城市升级调控抑制了市场过热，但依然平稳发展。从9月房价数据看，徐州成为了全国房价上涨龙头，另外二手房城市里值得注意的是，深圳、上海、广州再次全面上涨进入全国前十。二手房的广州，深圳等城市房价依然明显上涨。核心原因还是大湾区的经济恢复相对较好，投资属性相对较高，而执行各地落地的调控政策力度还未抑制住市场升温。深圳9月调控后，部分需求转移到了惠州广州等城市，导致了这些城市房价在投资需求拉动下出现了加快上行。　　05　　随着房价上涨加速，各地调控政策收紧趋势出现　　金融界：由于疫情的关系，今年房价的涨幅是否很大程度上受到调控政策的影响？如果之后维稳政策逐步退出，房价涨幅的走势会不会有所放缓？　　张大伟：随着市场的升温，维持市场稳定的政策取向从7月开始明显转向，8月出现了多城市收紧政策，持续到9、10月份，抑制市场过热成为调控政策的新特征。整体趋势看，金九银十房价继续上涨的趋势依然持续，但越来越收紧加码的调控政策有望平稳市场。　　统计数据显示，全国房地产调控在2020年9月单月累计次数为35次，合计年内数据1-8月全国房地产调控政策次数高达403次，从单月次数变化看，9月35次，8月32次、7月32次，6月31次。房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免，预计后续最起码有超过30个城市会在最近发布出台房地产收紧力度不同的政策。最近多地楼市收紧的趋势也已经出现。　　整体上看，9月各地收紧的调控政策虽然力度不大，但依然代表了房地产调控的趋势是一城一策，房住不炒，维持房地产市场的平稳，只要上涨过快必然会导致调控升级。 系列专题： 【首席说】安信证券韦志超：三季度经济增速由负转正，拉抬经济内生动力才是重中之重 　　【首席说】田轩：出海企业应提升金融风险防范意识 发展信用评级机构营造金融安全环境　　【首席说】滕泰：未来应重视软价值和软产业创造的新规律，数字经济将扮演举足轻重的角色　　【首席说】中泰证券梁中华：中国宏观经济展望：需求端恢复进入瓶颈期，双循环背景下更需改善供给端 　　【首席说】财信研究院伍超明：“中概股” 回归形成优胜劣汰效应，推动资本市场良性循环.klinehk{margin:0 auto 20px;} 　　来源为金融界财经频道的作品，均为版权作品，未经书面授权禁止任何媒体转载，否则视为侵权！